Comprar una vivienda en Río Gallegos mediante un crédito hipotecario requiere analizar no solo la tasa de interés, sino también el porcentaje de financiación, el ingreso necesario, el plazo y la evolución de la UVA.

Para una propiedad valuada en $100 millones, las entidades analizadas permiten acceder, de manera teórica, a préstamos de entre $70 millones y $80 millones, según las condiciones de cada banco. Esto significa que el comprador debería contar con entre $20 millones y $30 millones para cubrir la parte no financiada, sin contemplar los gastos asociados a la operación.

En el caso de una vivienda de $150 millones, el crédito podría ubicarse entre $105 millones y $120 millones, mientras que para una propiedad de $200 millones el financiamiento podría alcanzar los $150 millones en Banco Nación y $160 millones en ICBC o BBVA.

Cuánto habría que ganar

Las diferencias también aparecen al calcular la primera cuota y el ingreso necesario para afrontarla.

Para una vivienda de $100 millones, el préstamo de Banco Nación por $75 millones tendría una primera cuota estimada de $485.000, lo que implicaría un ingreso cercano a $1,94 millones mensuales si se toma una relación cuota-ingreso del 25%.

En ICBC, un crédito de $80 millones tendría una primera cuota aproximada de $614.000 y requeriría ingresos de unos $2,46 millones. En BBVA, para el mismo monto, la cuota estimada sería de $559.000 y el ingreso necesario rondaría los $2,24 millones.

Para una propiedad de $150 millones, las estimaciones ubican el ingreso requerido entre $2,91 millones y $3,69 millones, dependiendo de la entidad y del monto financiado.

En tanto, para una vivienda de $200 millones, el ingreso mensual necesario podría alcanzar aproximadamente $4,92 millones en el caso de un crédito de $160 millones con ICBC.

Las principales alternativas

Banco Nación ofrece una tasa de 6,7% TNA para determinados créditos destinados a vivienda única y permanente, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la entidad. El plazo puede extenderse hasta 30 años.

ICBC publica una tasa preferencial de 6,9% TNA para quienes acreditan el sueldo en el banco. Para vivienda principal y permanente contempla financiación de hasta el 80%, con un plazo de hasta 20 años.

BBVA Argentina, por su parte, informa para septiembre una tasa preferencial de 7,5% TNA y plazos de hasta 360 meses para su línea hipotecaria en UVAs.

La cuota puede aumentar

Uno de los aspectos centrales antes de tomar un crédito hipotecario UVA es comprender que la cuota no queda congelada en pesos.

El capital se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo y se actualiza mediante el CER. Por ese motivo, una primera cuota de $800.000 no significa que ese será el importe abonado durante todo el préstamo.

La evolución de la cuota dependerá de la inflación y del valor de la UVA. Por eso, además de la tasa nominal, es fundamental evaluar el riesgo de actualización y la capacidad de sostener el pago a largo plazo.

Banco Nación dispone, para determinados créditos, de una alternativa que permite contratar una prima adicional para acceder a un mecanismo de tope de cuota vinculado al CVS.

¿Conviene un préstamo personal?

Si el objetivo es comprar, construir o refaccionar una vivienda, la comparación cambia de manera significativa frente a un préstamo personal.

Los créditos personales presentan tasas considerablemente más elevadas. Banco Nación, por ejemplo, informó para determinados clientes una cuota inicial de $518.328 para un préstamo de $10 millones a 72 meses.

Banco Ciudad, en su línea Ciudad Veloz Plan Sueldo, publica hasta $40 millones a 72 meses, mientras que BBVA informa para septiembre una TNA del 99% para sus préstamos personales.

Por ese motivo, para una operación vinculada con una vivienda resulta conveniente analizar primero las alternativas hipotecarias o específicas antes de recurrir a un préstamo personal.

El anticipo también es determinante

Para una familia que busca una propiedad de $150 millones, conseguir un financiamiento de $105 millones significa reunir otros $45 millones por cuenta propia. Si logra acceder a un crédito de $120 millones, el aporte necesario baja a $30 millones.

A esos montos deben sumarse los gastos relacionados con la compra, como escrituración y otros costos de la operación.

Por eso, la decisión no debería basarse únicamente en la tasa. También es necesario comparar el costo financiero total, porcentaje de financiación, plazo, relación cuota-ingreso, seguros, gastos, evolución de la UVA y capacidad de afrontar la cuota ante cambios en los ingresos y la inflación.

Los valores utilizados son orientativos y no representan una oferta crediticia personalizada. La aprobación final y el monto otorgado dependen de la evaluación de cada banco, la tasación del inmueble y las condiciones particulares del solicitante.